【MyGoNews蕭又安/綜合報導(dǎo)】永慶房產(chǎn)集團2017年12月19日公布「趨勢前瞻報告問卷調(diào)查」，結(jié)果顯示2018年房市呈「價緩跌、量持平或小幅回升」格局，64％消費者認(rèn)為房市尚未軟著陸，「房價未落底」及「新屋賣壓」為關(guān)鍵，還有近六成受訪者認(rèn)為，2018年後房價呈「L型」走勢，歸納幾大重點分別如下：(1)47％消費者看跌2018第一季房市，連六季收斂，房價盤整緩跌趨勢持續(xù)，(2)64％消費者說房市不會軟著陸，「房價還有下跌空間」、「未來還有許多新屋供給的賣壓」為主因，(3)消費者對於房市落底時機成呈現(xiàn)「南北不同調(diào)」，雙北2019年或2019年以後落底機率高，桃園以南2018年底前落底機率近五成，(4)2018年後房價，近六成消費者認(rèn)為將呈現(xiàn)「L型」走勢，短期房價沒有反彈機會、長期房價不易回升，(5) 2017年房市「價盤整緩跌、量回溫」格局，較2016年量增一成，2017年全年交易量預(yù)估在27萬棟左右。本次永慶房產(chǎn)趨勢前瞻報告問卷調(diào)查，採「電子郵件」方式寄發(fā)永慶房仲網(wǎng)會員。調(diào)查時間2017/11/20~2017/12/06?；厥沼行柧頂?shù)為1105份。在95％的信心水準(zhǔn)下，樣本抽樣誤差為正負(fù)3.0％。
 
根據(jù)永慶房產(chǎn)集團2018Q1網(wǎng)路會員調(diào)查，全臺看跌2018年第一季房市比例，減少5個百分點至47％(圖一)，若再觀察七大都會區(qū)對於2018年第一季房價的看法(圖二)，發(fā)現(xiàn)雙北市看跌比例雖逐漸收窄，但仍超過五成，顯示消費者對價格修正還有期待；其餘五都看跌比例均不到五成，對未來房市看法維持平至小幅看跌為主。永慶房產(chǎn)集團業(yè)管部經(jīng)理謝志傑分析：全球經(jīng)濟同步復(fù)甦，經(jīng)濟表現(xiàn)穩(wěn)健，出口連十四紅、股市破萬點最長紀(jì)錄，讓民眾消費信心增，購屋意願提升，加上房價在歷經(jīng)三年的修正後，大幅修正的狀況已不復(fù)見，由急跌期進入緩跌階段，雖整體而言仍小幅看跌，但看跌比重已連六季收斂，印證目前市場盤整緩跌的格局不變。
 
消費者認(rèn)為房市是否已轉(zhuǎn)著陸 (圖三)呢？謝志傑指出，根據(jù)本次調(diào)查顯示，64％消費者認(rèn)為房市尚未軟著陸，若再續(xù)問還沒軟著陸的原因(圖四)，發(fā)現(xiàn)全臺近五成消費者認(rèn)為「房價還有下跌空間」，其中北市、新竹與臺中三大都會區(qū)甚至超過五成，對於價格下修特別有期待，而桃園、高雄則有35％至49％消費者認(rèn)為「未來還有許多新屋供給的賣壓」。謝志傑說明，房市在自住市場下，價格沒有上漲空間，近期房價看跌不跌，消費者期待的房價甜蜜點未到，因此，期待房價走跌，認(rèn)為房市仍未軟著陸；而桃園與高雄重劃區(qū)多，近幾年建商積極推案，消費者認(rèn)為未來新屋供給量大，賣壓沉重，是房市未軟著陸的主因。
 
消費者認(rèn)為房市會在何時落底(圖五)呢？謝志傑指出，根據(jù)本次調(diào)查結(jié)果顯示，發(fā)現(xiàn)桃園以南五大都會區(qū)消費者認(rèn)為2018年底前落底的機率在45％至50％之間。至於雙北市落底時間則是比較可能落在2019年或2019年以後，謝志傑說明，房市在自住市場下，價格沒有上漲空間，房價盤整緩跌格局不變，而經(jīng)濟穩(wěn)定成長，房市交易量小幅回升，讓民眾購屋信心增加，尤其是桃園以南都會區(qū)，房價相對新民，對於房市落底預(yù)期也較樂觀，近五成消費者認(rèn)為2018年有機會落底。不過，可以發(fā)現(xiàn)高總價、高單價的雙北市因過去房價漲幅較大，對於目前房價修正的幅度仍未滿足，消費者認(rèn)為地落底時間延後。謝志傑補充，雙北市消費者對於落底看法與桃園以南五都約有一年以上的落差。
 
2018年後房價走勢將呈現(xiàn)「L型」、「U型」或是「V型」呢？根據(jù)本次調(diào)查(圖六)結(jié)果顯示，57％消費者認(rèn)為2018年後房價將呈現(xiàn)「L型」走勢，謝志傑說明，目前房市以自住客群為主力，投機退出市場，買方市場確立，加上新屋供給賣壓出籠，新屋讓利已成共識，破盤個案遍地開花，造成市場價格競爭，衝擊中古屋市場，房價沒有看漲的理由，消費者認(rèn)為沒有「V型」反彈的機會，短期房價持續(xù)盤整緩跌，但盤整多久仍是未知數(shù)，因此，長期房價也不易回升。
 
永慶預(yù)估2017房市總結(jié)
■2017年房市「價盤整緩跌、量回溫」格局  較2016年量增一成
■2017年全年交易量預(yù)估在27萬棟左右
 
永慶房產(chǎn)集團業(yè)務(wù)總經(jīng)理葉凌棋表示：國內(nèi)外經(jīng)濟同步成長，出口表現(xiàn)佳、臺股萬點行情續(xù)航，市場氣氛明顯轉(zhuǎn)佳，買氣小幅增溫，觀察2017年1-11月七都買賣移轉(zhuǎn)量較2016年同期增加11％(圖七)，以近期交易量推估，2017年全年交易量在27萬棟左右，較2016年量增一成。
 
觀察七都2017年1-11月房價表現(xiàn)，可以發(fā)現(xiàn)較2016年同期均呈現(xiàn)盤整至小跌的走勢，在經(jīng)濟穩(wěn)定復(fù)甦的狀況下，民眾購屋信心增，但多數(shù)仍小幅看跌房價，房價沒有上漲空間，預(yù)期房價「盤整緩跌」趨勢不變，2017年房市預(yù)計呈現(xiàn)「價盤整緩跌、量回溫」格局。
 
2018房市前瞻
■大量交屋潮、餘屋多！預(yù)估2018年全臺12.1萬戶新建待售量，市場賣壓重
統(tǒng)計2015年全年至2016年上半年「新屋開工戶數(shù)」後，以八成推估2018年交屋量，葉凌棋估計：全臺有9.4萬戶交屋潮將在2018年出現(xiàn)，假設(shè)在預(yù)售階段已銷售五成，那麼2018年也還有4.7萬戶新屋進入銷售市場。此外，根據(jù)內(nèi)政部統(tǒng)計，2016Q4統(tǒng)計目前市場屋齡在5年內(nèi)、僅辦理第一次登記的新建餘屋量，高達7.4萬戶，兩者合計，顯示2018年將有高達12.1萬戶新增供給量出現(xiàn)，其中新北市2.3萬戶最多，其次則是桃園2.0萬戶，高雄1.9萬戶位居第三；若以各都會區(qū)家戶數(shù)來換算，桃園、新竹縣市與高雄占比最高，餘屋去化壓力最大，新屋降價求售的狀況恐持續(xù)。
 
最後，葉凌棋認(rèn)為2018年臺灣房市有三大趨勢；
一、2018年房市「價緩跌、量持平或小幅回升」格局
?經(jīng)濟穩(wěn)定復(fù)甦，民眾購屋信心增，但多數(shù)仍看跌房價，房價沒有上漲空間，預(yù)期房價「盤整緩跌」格局不變。
?「讓利當(dāng)?shù)?，以價換量」，買賣雙方價格認(rèn)知差距縮小，房市交易量有機會反彈回升。
 
二、全臺面臨交屋潮+大量餘屋，供給量大增，建商力求去庫存，新屋降價趨勢續(xù)行
?2018年預(yù)估有12.1萬戶交屋餘屋量釋出，新供給恐增，新北、桃園、新竹、高雄賣壓最重。
?建商緩?fù)瓢?，力求去庫存為主力?018年面臨交屋、未賣出的新屋大量進入市場銷售，「降價衝量」策略明顯，價格競爭恐加劇。
 
三、影響2018年房市三大變數(shù)：升息、餘屋去庫存、經(jīng)濟走向
?房貸高成數(shù)、低利率讓近期房市持穩(wěn)，但若2018年美國加速升息，國內(nèi)央行跟進機會增，預(yù)期2018下半年就有升息機會，增添房市變數(shù)。
?全球經(jīng)濟景氣2018年緩步復(fù)甦，但貿(mào)易保護、地緣政治、貨幣緊縮等風(fēng)險未除，可否延續(xù)成長動能仍未有定數(shù)。